Μπορεί, σήμερα, Παρασκευή το Συμβούλιο Επικρατείας, να δημοσιοποιεί το σκεπτικό του σχετικά με την αντισυνταγματικότητα του Νέου Οικοδομικού Κανονισμού ωστόσο, με βάση την αγορά, η ζημιά στην προσπάθεια για διασφάλισης θετικού επενδυτικού κλίματος έχει γίνει.
“Αυτά τα ζητήματα πρέπει να επιλύονται” γρήγορα ο Πρόεδρος του ΙΟΒΕ, Γιάννης Ρέτσος κατά την παρουσίαση την Πέμπτη, την τριμηνιαία έκθεσης του ΙΟΒΕ για την Ελληνική Οικονομία . “Πρέπει να ισορροπεί μεταξύ ασφάλειας δικαίου και προστασίας του περιβάλλοντος” η όποια απόφαση και κυρίως η νομοθέτηση συμπλήρωσε, τονίζοντας “πρόκειται για ένα μείζον το θέμα ασφάλειας δικαίου που αποδεικνύει με τον πιο εμφατικό τρόπο του τι αντιμετωπίζει ο επενδυτής στην Ελλάδα”. Παράλληλα ο κ. Ρέτσος αναφέρθηκε στην όλη διαδικασία ανάρτησης σε δημόσια θέα των πολεοδομικών αδειών και του όλου πλαισίου που συχνά δημιουργεί προβλήματα, όπως στην περίπτωση του ξενοδοχείου της "Μπλε Κέρδος" στου Μακρυγιάννη, κάτω από την Ακρόπολη.
“Γιατί απαιτείται η ανάρτηση αδείας, άραγε;” διερωτήθηκε, ρητορικά, ο κ. Ρέτσος. Κι έδωσε την απάντηση: “Γιατί όποιος έχει έννομο συμφέρον, με βάση το νόμο, εντός 6 μηνών μπορεί να προβάλει την άδεια. Όμως μετά από 12 ή 24 μήνες μπορεί κάποιος να πει ότι π.χ. όταν το είδα τότε και συνειδητοποίησα ότι έχω ζήτημα. Άρα η η προθεσμία δεν έχει λόγο ύπαρξης κι έτσι συχνά έχουμε προσφυγές και καθυστερήσεις”. Επιπλέον σε σχέση με τον ΝΟΚ, ο κ. Ρέτσος είπε ότι είναι “εξωφρενικό μετά από 12 χρόνια να έρχεται ακύρωση της νομοθεσίας”. Απέδωσε, δε, ευθύνη στους δήμους λέγοντας: Έγιναν αίσχη. Αλλά οι πολεοδομίες που είναι στην ευθύνη των δήμων γιατί δεν ήρθαν να ελέγξουν σωρευτικά τα όσα συνέβαιναν; “Δεν τα έβλεπαν τα προβλήματα, παρά μόνο όταν ‘ήρθαν και προσέφυγαν. Υπάρχουν χιλιάδες οικοδομήματα” σημείωσε κι έκανε λόγο για μια στρεβλή κατάσταση. “Η ζημιά είναι τεράστια και θα το δούμε μπροστά μας, Έλληνες και ξένοι επενδυτές” ανέφερε ο κ. Ρέτσος.
Ουσιαστικά, με βάση και πηγές της αγοράς, καταγράφεται σημαντικό πλήγμα στην εικόνα της χώρας έναντι της επενδυτικής κοινότητας.
Όπως τονίζεται, σε μια περίοδο που οι επενδύσεις είναι το μεγάλο ζητούμενο, αλλά και ειδικά στον κλάδο ακινήτων απαιτείται τόνωση της προσφοράς, ώστε να καλυφθεί η ζήτηση και να “φρενάρουν” κάπως οι τιμές, η ακύρωση ενός δεδομένου θεσμικού πλαισίου, βάσει του οποίου μάλιστα είχαν εκδοθεί περίπου 15.000 άδειες, αλλά και κυρίως το ότι δεν υπάρχει σαφής ορίζοντας για τι μέλλει γενέσθαι, δημιουργεί ερωτήματα για το κατά πόσο η χώρα πραγματικά θέλει να καταστεί επενδυτικός προορισμός. Αυτό τουλάχιστον σημειώνει η αγορά λέγοντας ότι ήδη η κυβέρνηση, πέρα από το ορθό ή όχι των αποφάσεων του ανωτάτου δικαστηρίου, θα έπρεπε να είχε καταστήσει σαφές το πώς θα κινηθεί, από την πρώτη στιγμή της αμφισβήτησης του ΝΟΚ, έτσι ώστε η επενδυτική κοινότητα να έχει έναν σχετικό ορίζοντα.
Στο μεταξύ, το σκεπτικό της κυβέρνησης για την κατάθεση των μεταβατικών διατάξεων για τον Νέο Οικοδομικό Κανονισμό, ανέλυσε τον περασμένο Δεκέμβριο, ο υπουργός Περιβάλλοντος και Ενέργειας Θεόδωρος Σκυλακάκης, εισηγούμενος στην εθνική αντιπροσωπεία τη σχετική τροπολογία, με την οποία δεν ανακαλούνται όσες άδειες έχουν ήδη εκδοθεί.
Η επίμαχη ρύθμιση προβλέπει την αναστολή έκδοσης προεγκρίσεων οικοδομικών αδειών (σ.σ. μόνο νέων και όχι παλαιών) που κάνουν χρήση των κινήτρων προσαύξησης των όρων δόμησης του Νέου Οικοδομικού Κανονισμού, έως τη δημοσίευση της τελικής απόφασης του Συμβουλίου της Επικρατείας. Οπως είπε ο κ. Σκυλακάκης, με την τροπολογία εφαρμόζεται άμεσα η απόφαση του ΣτΕ, η οποία ακόμα δεν έχει δημοσιευθεί, αλλά η προωθούμενη ρύθμιση κινείται στη βάση της σχετικής ανακοίνωσης του ΣτΕ, και έτσι δεν είναι δυνατόν να βγαίνουν άδειες κατά το ΝΟΚ.
Ταυτόχρονα, τα όποια κίνητρα θα πρέπει να μεταφερθούν στα τοπικά πολεοδομικά διατάγματα και αυτό θα γίνει το ταχύτερο δυνατό, όταν η κυβέρνηση νομοθετήσει συνολικά για το θέμα, αφού βγει η απόφαση. «Το ΣτΕ δεν δίνει σαφή ορισμό για την έναρξη εργασιών».
Όσο για τις άδειες που αποφασίστηκε να μην ανακληθούν ο υπουργός Περιβάλλοντος είπε: «Αυτό γίνεται γιατί έχουμε το εξής παράδοξο. Η απόφαση του ΣτΕ μιλάει για έναρξη εργασιών, αλλά δεν δίνει λεπτομερή ορισμό τι σημαίνει έναρξη εργασιών. Αυτό είναι ένα αντικειμενικό πρόβλημα γιατί, ενώ παλιά για την έναρξη γινόταν δήλωση στην πολεοδομία, τώρα δεν προσδιορίζεται συγκεκριμένα και έχουμε ήδη κάποιους δήμους που δίνουν τη δική τους ερμηνεία. Ο Δήμος Αλίμου ανακοίνωσε ότι θα ανακαλέσει τις άδειες που δεν έχουν ξεκινήσει οι εργασίες σκυροδέτησης. Κάνει δηλαδή δική του περιοριστική ερμηνεία ένας δήμος, προτού δημοσιευθεί η απόφαση», είπε ο κ. Σκυλακάκης και επισήμανε ότι σήμερα περισσότερες από 14.000 άδειες οικοδομημάτων είναι κατά τον ΝΟΚ και οι οποίες δεν έχουν καλέσει ακόμα ελεγκτή δόμησης. «Αυτοί πρέπει να προστατευθούν», είπε ο κ. Σκυλακάκης και επισήμανε ότι ο ΝΟΚ ψηφίστηκε επί κυβέρνησης Παπαδήμου, είχε τότε ψηφίσει και το ΠΑΣΟΚ και η Ν.Δ., και στη συνέχεια με κυβέρνηση ΣΥΡΙΖΑ και με απόφαση Σταθάκη, προβλέφθηκε ότι ο ΝΟΚ εφαρμόζεται και υπερισχύει εκεί που υπάρχουν Προεδρικά Διατάγματα, με εξαίρεση όπου υπάρχει ειδική προστασία, δηλαδή «ο κ. Σταθάκης αυτό που υπέγραψε ήταν αντίθετο από αυτό που νομολογεί τώρα το ΣτΕ».
Ο υπουργός Περιβάλλοντος και Ενέργειας έκανε λόγο για «μια αντισυνταγματικότητα η οποία ανακαλύπτεται μετά από πολλά χρόνια –έχουν περάσει 12 χρόνια, από τότε που θεσμοθετήθηκε ο ΝΟΚ– και αυτή την αντισυνταγματικότητα, για να την προλάβω, να την περιορίσω, εγώ προσωπικά, κατέθεσα νόμο και τις υπερβολές που υπήρχαν από ένα σφάλμα του ΝΟΚ τις καταργήσαμε πέρυσι τον Μάιο και έχουμε δεκάδες χιλιάδες πολίτες, γιατί πίσω από τις 14.000 άδειες, βρίσκονται πολλές δεκάδες χιλιάδες, για να μην πω εκατοντάδες χιλιάδες πολίτες που επηρεάζονται, οι οποίοι όντας νόμιμοι για ένα σφάλμα ή αστοχία του κράτους, στο σύνολό τους καθίστανται παράνομοι, εν μια νυκτί, οι νόμιμοι. Όλο αυτό συμβαίνει σε μια χώρα που έχουν νομιμοποιηθεί εκατομμύρια παρανομίες. Και με απόφαση του ΣτΕ, έχουν γίνει νομιμοποιήσεις… εκατομμύρια. Είναι δυνατόν, με νομιμοποιήσεις εκατομμυρίων παρανομιών, να συμπεριφερθούμε τιμωρητικά σε δεκάδες ή εκατοντάδες χιλιάδες πολίτες που ήταν απολύτως νόμιμοι; Και που δεν υπάρχει ίχνος υπόνοιας ότι έκαναν κάποιο σφάλμα; Προφανώς δεν μπορούμε. Όπως επίσης προφανώς δεν μπορούμε να αφήσουμε κάθε δήμο να θεσμοθετήσει διαφορετική έναρξη εργασιών. Αυτό θα είναι το απόλυτο πολεοδομικό χάος», είπε ο κ. Σκυλακάκης και τόνισε ότι το κράτος πρέπει επιτέλους να αποφασίσει ότι «δεν θα τιμωρεί τη νομιμότητα και θα είναι εφεκτικό στην παρανομία». «Όποιος κάνει εργασίες, αναλαμβάνει το ρίσκο, γιατί δεν ξέρουμε την απόφαση του ΣτΕ και μπορεί αυτές οι εργασίες να καταστούν άχρηστες, με βάση την απόφαση του ΣτΕ», είπε ο κ. Σκυλακάκης και πρόσθεσε: «Αυτό δεν το γνωρίζω. Όμως δεν μπορούμε να αφήσουμε το απόλυτο πολεοδομικό χάος, το οποίο θα δημιουργηθεί, αν ο κάθε δήμος ερμηνεύσει μόνος του την απόφαση του ΣτΕ. Ούτε μπορούμε να έχουμε τιμωρητική στάση έναντι των νομίμων σε μια χώρα, όπου είμαστε εφεκτικοί, εδώ και δεκαετίες, στις παρανομίες. Προφανώς, η κυβέρνηση θα έρθει να νομοθετήσει στον σωστό χρόνο, δηλαδή, όταν θα δούμε την απόφαση του ΣτΕ».
Η ερμηνεία της απόφασης
Όλα αυτά, λίγες ώρες πριν το ΣτΕ δώσει στη δημοσιότητα το αναλυτικό σκεπτικό του, σχετικά με τα ζητήματα συνταγματικότητας του Νέου Οικοδομικού Κανονισμού. Σύμφωνα με την ανακοίνωση του ΣτΕ «την Παρασκευή 24 Ιανουαρίου 2025 θα δημοσιευθούν οι αποφάσεις της Ολομέλειας επί των υποθέσεων που συζητήθηκαν στις 11 Οκτωβρίου 2024 και αφορούν στην έκδοση οικοδομικών αδειών με βάση τις διατάξεις του Νέου Οικοδομικού Κανονισμού (ΝΟΚ).
Μάλιστα ήταν να διοργανωθεί για πρώτη φορά, συνέντευξη Τύπου ώστε να εξηγηθεί η απόφαση καθώς το όλο ζήτημα κυριαρχεί στη δημόσια συζήτηση., ωστόσο ματαιώθηκε από το ΣτΕ έπειτα από παρέμβαση της προέδρου και του γενικού γραμματέα της ΕΣΗΕΑ Μαρίας Αντωνιάδου και Σταύρου Καπάκου, με την οποία ζήτησαν από το ΣτΕ κατά την σημερινή παρουσίαση του περιεχομένου των αποφάσεων της Ολομέλειας του Ανωτάτου Ακυρωτικού Δικαστηρίου για τον ΝΟΚ, πέραν των δημοσιογράφων που είναι διαπιστευμένοι στο υπουργείο Δικαιοσύνης και το ΣτΕ, να παραβρεθούν επίσης δημοσιογράφοι που καλύπτουν το υπουργείο Περιβάλλοντος.
Το ΣτΕ για τον Νέο Οικοδομικό Κανονισμό
Σημειώνεται, επίσης, ότι αντίθετες με το Σύνταγμα κρίθηκαν από την Ολομέλεια του Συμβουλίου της Επικρατείας οι προσβαλλόμενες διατάξεις του Νέου Οικοδομικού Κανονισμού (ΝΟΚ). Σε ανακοίνωση του προέδρου του ΣτΕ Μιχαήλ Πικραμένου σχετικά με το αποτέλεσμα των διασκέψεων αναφερόταν πως κάθε πολεοδομική περίπτωση πρέπει να σταθμίζεται ανάλογα με την περιοχή, ενώ «τα αποτελέσματα της αντισυνταγματικότητας πρέπει να μην καταλάβουν τις οικοδομικές άδειες, των οποίων η υλοποίηση (οικοδομικές εργασίες) έχει αποδεδειγμένα αρχίσει πριν από την παρούσα ανακοίνωση».
Όπως αναφερόταν, επίσης, «το σύστημα των διατάξεων του ΝΟΚ, με το οποίο θεσπίζονται κίνητρα προσαύξησης των όρων δόμησης (συντελεστή δόμησης, ύψους) για την ανέγερση των κτηρίων, με αντιστάθμισμα την ενεργειακή αναβάθμιση των κτηρίων και την αύξηση των κοινόχρηστων χώρων και των χώρων πρασίνου, αντίκειται στo άρθρο 24 παρ. 1 και 2 του Συντάγματος».
Το ανώτατο ακυρωτικό δικαστήριο, επίσης, έκρινε ως αντισυνταγματική και τη μη προσμέτρηση στον συντελεστή δόμησης, των εσωτερικών εξωστών (παταριών) και του χώρου κύριας χρήσης των 35 τ.μ. στο δώμα της οικοδομής, όπως και η εξομοίωση της πισίνας με φυτεμένη επιφάνεια, ενώ αντιθέτως δεν αντίκειται στο Σύνταγμα η μη προσμέτρηση στον συντελεστή δόμησης των έρκερ και των κλιμακοστασίων.
Να σημειωθεί ότι οι τέσσερις υποθέσεις που συζητήθηκαν αφορούσαν οικοδομικές άδειες που εξέδωσε η υπηρεσία δόμησης στον Δήμο Αλίμου και οι οποίες ζητείται να ακυρωθούν. Οι υποθέσεις έφτασαν στην Ολομέλεια κατόπιν παραπομπής από το Ε’ Τμήμα του ΣτΕ, το οποίο μεταξύ άλλων έχει κρίνει αντίθετες προς το Σύνταγμα τις διατάξεις των άρθρων 10 και 25 του ΝΟΚ (νόμος 4067/2012) που προβλέπουν προσαυξήσεις συντελεστή δόμησης λόγω υποτυπώδους μείωσης της κάλυψης και ανέγερσης κτιρίου ανώτερης ενεργειακής απόδοσης (μπόνους δόμησης). Επίσης, το Ε’ Τμήμα του ΣτΕ έχει αποφανθεί ότι είναι αντίθετες στο Σύνταγμα και το δίκαιο της Ευρωπαϊκής Ένωσης οι διατάξεις εκείνες του ΝΟΚ που εξαιρούν από την προσμέτρηση στον συντελεστή δόμησης τους χώρους κύριας χρήσης για πατάρια, σοφίτες και έρκερ (προεξοχές, κινητά ή σταθερά συστήματα σκίασης κ.λπ.), εξαιτίας των οποίων αυξάνεται και το ύψος και η δόμηση και ο αριθμός των ορόφων, καθώς επίσης και τη δημιουργία χώρων κύριας χρήσης στο δώμα.
Ουσιαστικά η με την απόφαση ανατράπηκαν τα μπόνους προσαύξησης των όρων δόμησης (συντελεστής δόμησης, ύψους), που δίνονταν ως αντιστάθμισμα για τα κόστη για την ενεργειακή αναβάθμιση των κτιρίων και την αύξηση των κοινόχρηστων χώρων και των χώρων πρασίνου. Έτσι, όμως, οικονομικοί σχεδιασμοί, πλάνα ανάπτυξης, ακόμη και άδειες που είχαν εκδοθεί με τον ΝΟΚ, αλλά δεν είχαν οδηγήσει σε έναρξη εργασιών είναι πλέον στον “αέρα”. Ουσιαστικά, πάγωσαν άδειες και πλέον θα πρέπει να γίνουν εκ νέου μελέτες, κάτι που σημαίνει έξτρα κόστη, που είτε επιβαρύνουν τον κατασκευαστή - επενδυτή είτε την όλη αλυσίδα και άρα τον τελικό αγοραστή.
Προφανώς, καθώς, η προσφορά κατοικίας μειώνεται, τα νέα δεδομένα που ουσιαστικά καθιστούν λιγότερο αποδοτικές επενδύσεις σε ακίνητα, σημαίνει ότι τα σπίτια θα γίνουν πιο ακριβά. Κάτι που σημαίνει ότι για να υπάρξει εξισορρόπηση θα πρέπει να δοθεί τόνος για περισσότερο, νόμιμα, πολεοδομημένο χώρο, ώστε να “εκτονωθεί’ η πίεση τιμών στα οικόπεδα, που έχουν, ήδη, διαθέσιμη δόμηση και άρα τα συνολικά κόστη για την προσφερόμενη κατοικία. Αυτό, όμως, απαιτεί χρόνο…
