Η σταδιακή ανάκαμψη της αγοράς κατοικίας της ευρωζώνης, που ξεκίνησε στις αρχές του 2024, επιταχύνθηκε το δεύτερο τρίμηνο του τρέχοντος έτους και βασίστηκε κυρίως στη βελτιωμένη οικονομική προσιτότητα για την αγορά οικιστικών ακινήτων, σημειώνει η ING. Το επιτόκιο της ευρωζώνης για τα νέα στεγαστικά δάνεια προς τα νοικοκυριά μειώθηκε στις αρχές του έτους λόγω των προσδοκιών για επιθετικό κύκλο μείωσης των επιτοκίων από την Ευρωπαϊκή Κεντρική Τράπεζα. Από τον Μάρτιο και μετά, παρέμεινε σταθερό στο 3,7%, περίπου 30 μονάδες βάσης κάτω από το επίπεδο του τέλους του 2023. Επιπλέον, οι μισθοί συνέχισαν να αυξάνονται το δεύτερο τρίμηνο, κατά 3,6% σε ετήσια βάση, από 4,7% σε ετήσια βάση το πρώτο τρίμηνο. Καθώς ο ονομαστικός πληθωρισμός συνέχισε να μειώνεται κατά την ίδια περίοδο, η αύξηση των πραγματικών μισθών παρέμεινε σταθερή, αποκαθιστώντας σταδιακά την αγοραστική δύναμη των καταναλωτών. Ως αποτέλεσμα, ο νέος δανεισμός προς τα νοικοκυριά για αγορά κατοικίας αυξήθηκε κατά 14% σε τριμηνιαία βάση το δεύτερο τρίμηνο του 2024.
Οι αριθμοί της ευρωζώνης συγκαλύπτουν σημαντικές διαφορές μεταξύ των χωρών, τονίζει η ING. Σε ορισμένες χώρες, όπως στην Ολλανδία και το Βέλγιο, η αγορά κατοικίας άρχισε να ανακάμπτει πέρυσι. Το δεύτερο τρίμηνο του 2024, η ανάκαμψη στην Ολλανδία συνεχίστηκε, με τις τιμές των κατοικιών να αυξάνονται κατά 2,9%. Στο Βέλγιο, ωστόσο, η ανάκαμψη σταμάτησε, με τις τιμές των κατοικιών να υποχωρούν κατά 0,2% το ίδιο τρίμηνο. Στη μεγαλύτερη οικονομία της ευρωζώνης, τη Γερμανία, η μικρή ανάκαμψη της αγοράς κατοικίας που είχε ξεκινήσει στις αρχές του έτους αντανακλάται στην αύξηση των τιμών των κατοικιών το δεύτερο τρίμηνο. Η βελτιωμένη οικονομική προσιτότητα και η συνακόλουθη αύξηση της ζήτησης για οικιστικά ακίνητα οδήγησαν σε άνοδο των τιμών των γερμανικών κατοικιών κατά 1,3% σε τριμηνιαία βάση το δεύτερο τρίμηνο του τρέχοντος έτους. Αυτή σηματοδοτεί την πρώτη τριμηνιαία αύξηση των τιμών των κατοικιών στη Γερμανία από τότε που η ΕΚΤ άρχισε να αυξάνει τα επιτόκια το 2022, τονίζει η ING.
Ωστόσο, δεν υπάρχουν απλώς περιφερειακές διαφορές, όπως επισημαίνει. Καθώς η αγορά κατοικίας της ευρωζώνης βρίσκει σιγά-σιγά μια νέα ισορροπία, τα πράγματα γίνονται πολύ πιο ενδιαφέροντα κάτω από την επιφάνεια. Το «G-Factor», ο βαθμός πρασίνου ενός ακινήτου, παίζει καθοριστικό ρόλο στον καθορισμό των τιμών και φαίνεται ότι θα συνεχίσει να το κάνει και στο μέλλον.
Η προστιθέμενη αξία για ενεργειακά αποδοτικά σπίτια έχει αυξηθεί σημαντικά
Ο κτιριακός τομέας ευθύνεται για το 35% περίπου όλων των εκπομπών αερίων του θερμοκηπίου που σχετίζονται με την ενέργεια, όπως σημειώνει η ολλανδική τράπεζα. Κατά συνέπεια, η πράσινη μετάβαση στην αγορά κατοικίας διαδραματίζει κρίσιμο ρόλο στην πράσινη μετάβαση της οικονομίας στο σύνολό της.
Η αναθεωρημένη οδηγία για την ενεργειακή απόδοση των κτιρίων (EPBD) της Ευρωπαϊκής Επιτροπής που εγκρίθηκε στις Βρυξέλλες τον Απρίλιο θα μεταφραστεί στο εθνικό δίκαιο από τα κράτη μέλη εντός δύο ετών. Στόχος της οδηγίας είναι να αυξηθεί το ποσοστό ανακαίνισης των ακινήτων, ιδιαίτερα των ενεργειακά μη αποδοτικών.
Ωστόσο, δεν είναι ακόμη σαφές πώς θα είναι αναλυτικά τα εθνικά σχέδια για την πράσινη μετάβαση στην αγορά κατοικίας. Δεδομένου ότι πολλά κράτη μέλη της ΕΕ είναι πιθανό να υιοθετήσουν αυστηρότερες δημοσιονομικές πολιτικές τα επόμενα χρόνια, η αβεβαιότητα σχετικά με την ενδεχόμενη υποστήριξη για το «πράσινο» στην αγορά κατοικίας αυξάνεται.
Το υψηλό επίπεδο αβεβαιότητας γύρω από την πράσινη μετάβαση στην αγορά κατοικίας αντανακλάται επίσης στις τιμές των κατοικιών, καθώς η διαφορά τιμής μεταξύ των πιο ενεργειακά αποδοτικών κατοικιών έχει διευρυνθεί σημαντικά πρόσφατα. Το "G-Factor" έχει αξία και είναι αρκετά σημαντική, όπως τονίζει η ING χαρακτηριστικά.
Στη Γερμανία, όπου η κλίμακα για τη μέτρηση της ενεργειακής απόδοσης ενός σπιτιού κυμαίνεται από Α+ έως Η, η τιμή μιας κατοικίας που δεν είναι ενεργειακά αποδοτική ήταν 16% χαμηλότερη από την αντίστοιχη υψηλής ενεργειακής απόδοσης το 2021. Τον Σεπτέμβριο του 2024, το χάσμα στην τιμή είχε διευρυνθεί σε περίπου 40%. Σε σύγκριση με τα ενεργειακά αποδοτικά σπίτια, τα ενεργοβόρα ακίνητα γίνονται όλο και λιγότερο ελκυστικά τα τελευταία τρία χρόνια.
Η τάση προς την πράσινη διαβίωση δεν είναι εμφανής μόνο στη Γερμανία, αλλά και σε άλλα μέρη της ευρωζώνης, σημειώνει η ING. Στην Ολλανδία, η προστιθέμενη αξία για ενεργειακά αποδοτικά σπίτια έχει αυξηθεί σημαντικά τα τελευταία χρόνια. Το πρώτο τρίμηνο του 2024, η προστιθέμενη αξία ενός υπάρχοντος σπιτιού με ενεργειακή ετικέτα A+ ή υψηλότερη, εκτιμήθηκε ότι ήταν 23% υψηλότερη σε σύγκριση με ένα μη ενεργειακά αποδοτικό παρόμοιο σπίτι, σύμφωνα με πρόσφατη έρευνα της Brainbay. Αυτή η προστιθέμενη αξία είναι σημαντικά μεγαλύτερη από ό,τι πριν από τρία χρόνια. Το πρώτο τρίμηνο του 2021, ένα σπίτι με ετικέτα A+ ή υψηλότερη εκτιμήθηκε ότι αξίζει 7% περισσότερο από ένα παρόμοιο σπίτι χαμηλής ενεργειακής αποδοτικότητας.
Η υποχρέωση ανακαίνισης έχει σαφή αντίκτυπο στη ζήτηση και συνεπώς στις τιμές. Ενώ οι τιμές των ενεργειακά μη αποδοτικών κατοικιών έχουν μειωθεί, οι τιμές των πιο ενεργειακά αποδοτικών κατοικιών συνέχισαν να αυξάνονται. Επιπλέον, σύμφωνα με την ανάλυση της ING, οι αγοραστές που αγοράζουν ένα σπίτι για ανακαίνιση σε τρέχουσες τιμές της αγοράς και το ανακαινίζουν για να το κάνουν πλήρως ενεργειακά αποδοτικό θα κάνουν μια καλύτερη οικονομική συμφωνία μακροπρόθεσμα από τους αγοραστές που επιλέγουν ένα σπίτι που είναι ήδη ενεργειακά αποδοτικό και επομένως πιο ακριβό στην αγορά. Ωστόσο, τα κέρδη ποικίλλουν ανάλογα με τον τύπο του ακινήτου και την αρχική του ενεργειακή απόδοση, με τη μεγαλύτερη εξοικονόμηση να γίνεται εξαρχής στα πιο ενεργοβόρα ακίνητα.
Η ενεργειακή απόδοση είναι εδώ για να μείνει και θα καθορίζει τις τιμές
Το γεγονός ότι η προστιθέμενη αξία για ενεργειακά αποδοτικά σπίτια έχει αυξηθεί σημαντικά τα τελευταία χρόνια υποδηλώνει ότι οι αγοραστές μπορεί να είναι διατεθειμένοι να πληρώσουν μεγαλύτερο premium σε σύγκριση με πριν από μερικά χρόνια, όπως σημειώνει η ING. Η αβεβαιότητα σχετικά με το κόστος ανακαίνισης σπιτιών με μικρότερη ενεργειακή απόδοση παίζει σαφώς επίσης σημαντικό ρόλο.
Αυτό, όπως εξηγεί, θα μπορούσε να οφείλεται στο γεγονός ότι η άνοδος των τιμών της ενέργειας αύξησε την προτίμηση των νοικοκυριών για ένα ενεργειακά αποδοτικό σπίτι. Οι τιμές της ενέργειας είναι σημαντικά υψηλότερες από ό,τι πριν από τρία χρόνια. Από την άλλη πλευρά, ωστόσο, η αυξανόμενη πολιτική πίεση για την ανακαίνιση σπιτιών ώστε να γίνουν ενεργειακά, είναι επίσης σημαντικός παράγοντας. Η έλλειψη εξειδικευμένων εργαζομένων και οι υψηλότερες τιμές των υλικών αυξάνουν το κόστος ανακαίνισης ενός ενεργοβόρου ακινήτου και οι αρχικές μειώσεις της τιμής αγοράς για μη ενεργειακά σπίτια δεν θα είναι απαραίτητα σε θέση να αντισταθμίσουν αυτό το υψηλό κόστος.
Καθώς η σταδιακή ανάκαμψη της αγοράς ακινήτων της ευρωζώνης συνεχίζεται και τα προβλήματα που αντιμετωπίζει η αγορά γίνονται λιγότερο έντονα, θα υπάρξει ακόμη μεγαλύτερη εστίαση στις διαρθρωτικές προκλήσεις, τονίζει η ING. Το «G-Factor», ο βαθμός πρασίνου ενός σπιτιού, θα συνεχίσει να είναι ένας από τους βασικούς παράγοντες καθορισμού των τιμών τα επόμενα χρόνια.
